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    2. 宏觀調控對房價波動及買房行為影響

      摘 要

      近年來,房地產作為國民經濟發展的重要組成部分,因其對我國國民經濟發展的提供的巨大推力,一直受到國家的重視。隨著城鎮化發展和經濟的變動流通,房價一直是人民乃至政府最重視的問題之一,在面對不斷發展的房地產產業,國家政府進行了許多政策以限制或促進房地產的發展,宏觀調控下的房價會隨著政策的不同而隨之波動,并影響到了人民買房意愿,間接影響到了人民的消費水平,是關乎國民經濟發展的重要問題。

      本文的主題為宏觀調控對房價波動及買房行為影響研究,收集各方面信息,著重于宏觀調控對房價造成的影響,研究其中的貨幣政策、財政政策、緊縮性行政手段下房價波動的變化規律,并對政府提出相關改進建議,促使其制定出更佳更好的房價調控計劃,達到調控的目的,也為真正需求住房的群體,提出只租房不買房的相關建議,有房住比有住房更重要。

      通過研究得出,貨幣政策通過依靠市場的自我調節來對房價進行調控,政府付出的成本低,但等待的時間較長,并有可能在短期內出現反增長;財政政策可以更加強調房地產的住宅屬性,該政策的變動會引起普通型住宅的價格變動,過高和過低的補貼政策,都不利于穩定房價;行政手段的宏觀調控迅速有效,針對性強,靈活多變,但其依靠政府人員的管控,落實難度大,其效率受限于落實程度;在買房行為影響方面,需將購房者分為住房需求人群和投資需求人群,投資需求人群依靠房價波動趨勢進行買房,而住房需求人群會盡快買房,除非房價處于或將要處于下降趨勢會選擇觀望。

       關鍵詞:房價波動;宏觀調控;貨幣政策;財政政策

      緒論

      (一)研究背景和意義

        1.研究背景

      2023年中國的GDP達到了世界排名的第二,并且仍在持續增長中,其中房地產占比約為7.5%,表明了房地產是推動我國經濟增長的主要產業之一,再者,因房地產相關聯的產業鏈繁多而復雜,它的興衰都與民生息息相關,所以房地產也被確立為國民經濟的支柱企業。同時,在我國人多地少與傳統觀念等因素的影響下,房地產行業的問題也暴露出來,不合理的高價困擾著社會上的每個公民,隨時可能破裂的房地產泡沫也是中國急需解決的隱患之一,維持房地產市場平穩發展是我國政府宏觀調控的重要目標之一。從1993年對海南等地房地產的宏觀調控到各省各地的政策調控,對房地產的宏觀調控便一直沒有停過,國家在這方面也做出了非常多的努力。

       2.研究意義

      在理論上,本文的研究方向是房價波動與宏觀調控之間的聯系及波動后對買房行為的影響研究,一個是房價,一個是購房意愿,都是反映房地產發展狀況的關鍵指標之一,本文將結合實際的條件下,通過理論分析不同類型的調控對房價的影響情況,通過經濟學的角度分析價格對買房行為的影響,系統歸納總結規律,豐富我國房地產相關的理論體系,同時也為相關研究提供部分依據以及數據。

      在現實上,對國家來說,本文將有助于國家更好的認知到以往的宏觀調控方案可取與不足之處,在之后可以有針對性的進行下一步的調控,具有指導性的意義;對市場來說,房地產商可通過本文可快速解析相關調控對房地產的影響,同時購房者也可通過本文了解不同政策下,房價的波動形式,以此明確自己的買房計劃。

      (二)文獻綜述

        1.國內文獻綜述

      在國內,房地產一直是研究的熱點,房地產的發展問題也是學者們最關切的問題,本文的研究題目為宏觀調控對房價波動的影響及買房行為影響,現目前相關的論文非常多,研究方向也非常多樣,有著許多優質的資料論文值得吸納,本文創作需求的論文內容可大致分為兩個部分,第一部分為宏觀調控與房價波動間的關系,第二部分為房價波動與購房行為的關系。

      (1)關于貨幣政策與房價波動之間的研究

      貨幣政策作為宏觀調控的主要手段一直是影響房價波動的主要因素之一,如貸款利率變動或通貨膨脹率等都是影響房價變動的主抓手,而房價的波動又影響著中國經濟的變動,所以貨幣政策一直是政府宏觀經濟調控手段。田磊(2013)這份文章中論述了貨幣政策與房地產價格間的聯系,房地產說到底也是消費品,但因其價格與其住宅屬性,又與普通的消費品不同,兩者之間是不可完全等同的,為研究目的,此文章采用比對的方式進行研究,將房地產與普通消費品基于市場建立成兩個新凱恩斯主義隨機動態一般均衡模型進行研究,將可能影響因素作為變量進行試驗,并發現貨幣政策帶來的對房價波動的沖擊是更大且持續更久的,意味著貨幣政策對于穩定房地產市場價格波動可能具有重要的作用,政府可以采用相應的貨幣政策穩定房價進而穩定宏觀經濟;政府可以嘗試通過對房價加成的控制來達到抑制房地產市場“非理性繁榮”現象,進而實現穩定房地產市場和穩定宏觀經濟的目的,相對應的,當房價波動進而影響到中國整體的經濟的時候,政府也會采取相應的貨幣政策對房價進行控制,可以說貨幣政策與房價之間的關系是緊密相連且相互制約的,當然房價的波動也與其他因素有關,其中壟斷勢力是房價加成重要因素,打破壟斷勢力將有利于穩定房價,貨幣政策的效力也將更有效。胡翔(2013)則是從房價與貨幣政策的方面切入,深度探究房價波動與貨幣政策相依相存,相互影響的關系;而談到貨幣政策與房價關系的研究,郭晨陽(2013)用SVAR模型進行推演,用實政分析的方法分析了 貨幣政策與房價波動的關系;孔煜(2009)運用了聯立方程模型等方法發現我國的房地產發展、房價波動與銀行信貸是有著較大的聯系的,以實證研究的方式發現,中東部房價因過度的金融支持,導致房價變得不符合市場常理等重要結論。林桐(2019)構建了SVAR模型,以08年至16年的31個省的數據進行分析并發現各數據內有較大差距,后通過考察貨幣政策對房價的影響,得到了更進一步的結論。李保林(2019)通過Lee et al模型,探討了宏觀經濟波動與房價波動之間的關系,得出數量型的貨幣政策調控比價格型的貨幣政策調控效果更好,但具體實施方案應根據地點進行更改。

      (2)其他方面論文

      此項為從宏觀調控等大方向研究對房價波動的影響,是包含面較廣的文章,候建婷(2019)致力于分析相關宏觀調控政策對房地產的影響,并探求成效,最后提出政策的改進建議,是一份十分具有實用意義的研究。張方(2023)以長江經濟帶為研究對象,以06年到2023年3月期間的部分城市數據,分析我國頻繁出臺各類宏觀調控措施的戰略下的,經濟政策不確定帶來的房價波動情況,他強調可以利用經濟政策不確定性中的溢出效應對部分區域內房價進行調控,有利于市場的健康發展。李進濤,李白云,黃芮,等(2013)是對商品房價格波動進行周期性分析,細分從1998到2013年的所以宏觀調控政策,通過分析得出我國的宏觀調控一定程度上起到了抑制房價飛速上漲的作用。曲德?。?008)認為房地產的發展是一個周期性的波動,在此背景下,國家要對房地產實行相關調控以達到房地產的持續、穩定、健康發展,則要抑制住周期中的劇烈波動;鄭康文(2010)將梅州房價作為研究對象,在建立比較成熟的西方國家的宏觀調控政策的基礎上,建立了實證分析,并得出梅州房市存在一定的泡沫經濟,并提出了如何完善貨幣政策、稅收政策等宏觀調控措施;裴子英(2014)重點研究了2003年以來幾次重要的宏觀調控對房價波動的影響,得出了宏觀調控與房價波動是具有較大的相關性的,并提出政府對房地產業進行宏觀調控來控制房價的增長或降低是必要的;易曉文(2008)認為房地產過高的投資屬性,是導致購買住房屬性的居民流失大量財富,造成了巨大的社會福利損失的原因所在。他從研究房價波動的各種因素到宏觀調控的政策效應,推動政府完善宏觀調控措施,提高全社會的福利水平。

      (3)買房研究相關論文

      此項羅列了任何有關于購房行為研究的論文,候建婷(2019)致力于分析相關宏觀調控政策對房地產的影響,并探求成效,最后提出政策的改進建議,是一份十分具有實用意義的研究。張方(2023)以長江經濟帶為研究對象,以06年到2023年3月期間的部分城市數據,分析我國頻繁出臺各類宏觀調控措施的戰略下的,經濟政策不確定帶來的房價波動情況,他強調可以利用經濟政策不確定性中的溢出效應對部分區域內房價進行調控,有利于市場的健康發展;孫繼國,王媛媛(2012)是在青島市開展問卷調查,針對宏觀調控對購房者買房行為進行研究,并發現宏觀調控對買房行為有著較大的影響,他們認為在宏觀調控政策的持續作用下,有望平穩房價,進入健康的發展狀態;賈庭,張連營(2023)在投資者和房價波動影響中,他們選擇的因變量是前者。他們是以研究投資者情緒為重點,通過構建VAR模型,方差分解分析法等探究了二者的動態影響關系,并提出調控也需要對公眾情緒進行預估判讀并合理引導,以此也可達到調控的目的,對本文的購房意愿研究也有著重要的參考價值;況偉大,張思涵,張璋(2020)通過研究媒體情緒的規律,探究其與房價波動間的聯系,因媒體情緒也會影響到購房者和投資者的購房欲望,所以該文章也有參考意義。

       2.國外文獻綜述

      FengLan,RuiRui Zhang(2013)構建了一個VAR模型,利用了約翰森協調關系檢驗、格蘭杰因果關系檢驗等方法對鄭州市九環內商品住宅區進行實證分析得出各城市商品房的上漲趨勢正穩定增長。BoYa Zhang(2019)則是以成都的數據支撐,研究寬松的宏觀政策調控下房價的變化規律。ZhongHua Hong,CiFang Wu,XueJun Du(2007)利用協整分析、格林杰因果分析等方式對上海房價波動與宏觀經濟調控之間進行分析。

       3.文獻述評

      本論文的選題較為熱門,目前,國內外的大部分學者把研究重心放在了貨幣政策對房價波動的研究或是對整個宏觀調控政策對房地產行業的影響上,研究問題較廣泛,包括內容也較多;在買房行為研究上,以房價波動對其研究的影響幾乎沒有。目前,在房地產和宏觀調控關系的研究已經發展的足夠成熟,不過仍有部分不足,不同宏觀調控的手段下,房價波動的發展趨勢是怎樣的,本文在研究這個問題上,依據事實數據,得出了其波動的一般規律。

      ?。ㄈ┻x題依據

      房地產是熱門的研究項目之一,我國的經濟發展離不開它,許多產業也依靠著它的發展而發展,所以研究的文獻十分的多,包含了房地產研究的許多個方面,作為最能影響房地產發展的宏觀調控也是研究的重點之一,但依然缺少基礎的宏觀調控對房價的影響,大致判別不同類型的政策下房價的波動方向以及趨勢依舊是非常重要的一環,本文則致力于解決這一問題,在該問題上給出自己的研究結果。

      (四)研究內容與方法

      本文是由以下幾個內容構成的:第一部分:對本文的研究背景和意義,以及相關文獻綜述的內容。第二部分:研究相關原理,明確什么是房價波動、宏觀調控及買房行為影響研究,為后文做鋪墊,為后文的研究提供理論支撐。第三部分:中國房地產業發展的現狀首先明確中國房地產的發展背景,以及出臺的相關政策,將其歸納為四大階段分別為:理論創新與思想革新階段、調試與穩步發展階段、調控反復的房地產政策階段、XXX的房地產政策階段。第四部分:宏觀調控對房價波動及買房行為的影響,在對房價波動影響研究上,通過三個方面:貨幣政策、財政政策、緊縮性政府調控來研究與房價波動的關系,聯系實際,通過實例分析政策成效,總結規律并提出相關政策的對策建議。在對買房行為的影響研究上,以消費者與投資者的視角去分析購買行為。最后一個部分:是對已有的問題提供建議和改進措施,促使政府可以運用更好地手段應對不同的房地產問題,以及對購房者提供相關建議。

      一、相關概念及理論

      (一)房價波動相關概念

      房價是指建筑物以及所在土地在某段時間內的價值體現,是我國房地產進行市場競爭,供需關系影響下的后的價格數據,是一個動態的周期性的變化指標;房價波動是指,房價在政策、城市規劃、經濟、當地收入、地段交通、房屋品質等多種因素綜合影響下不斷上下波動的情況,或表示房價上升或下降不同增長速率。本文僅研究在各類宏觀調控的政策下,房價的波動規律。

      ?。ǘ┖暧^調控相關概念

      宏觀調控是指為了實現調控目標如保持社會總供給與總需求的基本平衡,彌補市場調節的不足等前提下運用宏觀調控手段對現目前的經濟運行狀態和經濟關系進行調整和干預,以達到糾正經濟運行中的偏離情況的效果。

       1.宏觀調控的主要目標

      宏觀調控的目標可以有很多種分類,其中宏觀調控的主要目標為國家制定各類經濟措施或政策實現經濟態勢穩定發展、制止通貨膨脹出現和增大、總供給與總需求的平衡等。國家運用經濟杠桿控制國民收入的分配及再分配。國家指定各項經濟計劃,在科學基礎上,保證其可持續發展的效力,在未來發揮其在資源配置上應有的作用,用于彌補市場配置資源的不足之處。也可具象為以下幾個目標:促進經濟的增長,國家要實現長遠的戰略目標,經濟的快速增長是首要的調節,只有足夠高的經濟增長速率,人民的生活水平才會不斷的攀升??刂仆ㄘ浥蛎?,市場經濟中,通貨膨脹或通貨緊縮是常會發生的,這會極大的擾亂國民經濟的發展,所以控制通貨膨脹極為重要。增加就業,就業是人民維持生活的基礎途徑,是提高生活水平的基本方法,增加就業就是實打實的提升人民的生活水平。國家對于房地產行業的調控目標是為了促進經濟的增長和穩定市場物價,這個目標是雙重的,同時也是互利共生,相互協調的。為了達到這一目標就要實行相應的方式方法以及調控手段。

       2.宏觀調控手段措施

      為了實現宏觀調控的目標,國家宏觀調控的手段分為經濟手段、行政手段和法律手段。經濟手段,可分為貨幣政策及財政政策,是政府制定的有關于經濟方面的政策,包括但不限于:利率政策、扶貧政策、轉移支付、稅收政策等。法律手段,是指政府通過立法的方式,明確有效的規定相關事務,有助于保護個人財產、公有財產、各經濟組織財產以及個人的合法權益。行政手段,是指政府通過各行政機構頒布的各類命令措施,用強制的手段調節各類經濟活動,其最大的特點為速效性,如政府強制關閉了某污染嚴重的加工廠。

      ?。ㄈ┫M者行為理論

      現今,房地產自身已經被賦予一種帶有消費品屬性的產物,于是作為一種消費品,它會被運用很多方式,用不同渠道購買,去實現它的消費價值。在主要消費者中,購房人是一大類,此篇我們要研究購房人的買房行為,就要先知道了解消費者購房人的行為是什么,它的含義、它的決策過程以及影響因素。消費者的含義:消費者是指購買或使用某一物品或服務的個體或組織。消費者行為的定義,消費者行為是指消費者為了購買某個物品或服務時,一切行動包括消費動機的產生、對商品信息的收集活動、同類商品的抉擇和對比等行為。消費行為的決策過程,傳統意義上的消費決策過程為:接收商品信息-產生消費意圖和需求-權衡自己的消費能力-比較同類商品的質量價格等因素-決定消費。影響消費行為的因素:首先是主觀因素有動機、相關記憶、消費態度、個性、生活方式等,其次是客觀因素有購買能力的高低、商品價格的變動、商品或服務的質量問題等。

      二、房地產與相關宏觀調控發展史

      近三十年來,在整個世界格局上,發展最快的國家中,中國肯定會占一個席位,舉個簡單的例子,與同亞洲韓國的GDP規模相比,1992年建交時韓國GDP為3560億美元,2020年增至1.631萬億美元,增加3.6倍;中國同期GDP規模從4920億美元增至14.723萬億美元,增長近29倍,中韓兩國的名義GDP從1.4倍直接擴大到了9倍,要知道韓國可是在2005年進入了發達國家名單的,如此看來,中國的發展速度確實不一般。而在其中,房地產行業是中國的經濟發展中不可或缺的一環,甚至可以說中國的經濟騰飛是離不開房地產的鼎力相持的。中國房地產的發展歷史可以分為以下幾個時間點:

      ?。ㄒ唬├碚搫撔屡c思想革新階段(1978年至1991年)

      這一階段是最重要的一個階段,它是中國整個房地產業從無到有的飛躍,是中國人民第一次打破常規的歷史,其中也蘊含著許多影響房地產發展的重要的因素,1978年9月,住房商品化、土地產權等觀點相繼提出,在理論上是一次重大的突破,北京市住房統建辦公室成立了北京市城市開發總公司,成為了房地產行業的領頭人,拉開了房地產綜合開發的序幕。在1982年,蛇口工業區管委員會主任袁庚帶領著中國房地產打破陳規,醞釀著新的突破,率先提出了設立蛇口工業區改革試點,同時興建了“碧濤苑別墅區”,新中國第一個市場化的住宅區,也是中國房地產邁向商品化道路的第一棒,給后來者給予的是敢于打破陳規,勇敢創新的精神。要知道,長時間以來,中國的住房制度實行的是“統一管理,統一分配,以租養房”的公有制住房制度,例如原蘇聯、東歐也實行過這種住房體制,強調其住房的福利性否定住房的商品性,但在中國社會主義市場經濟的要求下,這樣不僅會加大政府的負擔,而且并沒有在經濟發展上起到任何作用,所以要摒棄這種住房體制,建設成私有化、商品化的房地產才更適合社會主義市場經濟的要求,這也是中國住宅制度的第一次變革。在1982年4月選定了常州、鄭州、沙市、四平這四個城市進行試點,將原本的分配制度改為補貼售出,這四個城市有著低工資、低租金的特點,在“城鎮職工自己建房、購房是發展私有制”的思想束縛下,一年仍然回收了30%的投資資金,可再用于新的住房投資,加速解決城市住房問題。在此之后,問題也隨著規模的擴大而出現,那便是回報率低的問題,如果人民并沒有購房意愿和能力,這一切方法都意義不大,所以研究房地產的同時,對人民購房意愿和能力也必須一并研究,這便是本文房價波動對買房行為研究選題的依據所在。有了理論突破和實踐創新、土地市場化和住房商品化的雙重加持下,中國房地產綜合產業也逐漸開始邁向現代化發展,中國的經濟也逐漸步入起飛的跑道。

      ?。ǘ┱{試與穩步發展階段(1992年至2002年)

      在土地市場化和住房商品化的革新之后,房地產帶來的經濟發展相對積極,于是國家在1992年,進行了全面性的房改運動,房地產業隨之得到了空前的發展,但放任房地產也的成長,很可能造就房地產泡沫。房地產泡沫是指“房價比較高,空置率比較高”,住房的商品屬性一直被抬高,因其較高的需求量,房價便會持續抬高,直到遠遠超出房屋本身的價值時,老百姓購房得到的效用會很低,就算他真的很需要住房,也不會有購買意愿了,這樣就會導致房價可能在一瞬間跌破,經濟將轉向衰敗,其最大的特點就是價格振幅大且難以預知房價變化。為了避免房地產泡沫的出現與擴大,國家在1992年提出了數次改革,期望以縮緊的貨幣政策和財政政策給火熱的房地產產業降降溫,以此面對高消費、高投資、高增長帶來的高通貨膨脹帶來的威脅,以免中國落入泡沫經濟的陷阱中。在1993年,國家提出了數條宏觀調控措施,主要通過經濟與法律的手段,逐漸抑制了老百姓的消費,提高了儲蓄,穩定住了市場,于是,房地產開始降溫,避免了有可能出現的泡沫經濟的可能,但在一定程度上也遏制了房地產市場的發展。在這次調控之后,房地產市場也趨于平穩,隨著人民的收入水平的提高,房地產行業也隨之慢慢開始復蘇。1998年7月3日,國家正式廢除了住房實物分配制度,將計劃經濟轉變為了市場經濟,改用住房分配貨幣化制度,這其中就包含了住房公積金制度,在實際上,住房商品化的轉變也需要有老百姓購房強烈意愿及能力的加持,于是,在有著上海市借鑒了新加坡公積金制度的經驗下,逐步提出并確立了住房公積金制度,該制度是指大部分職工(非所有職工享有)被所在單位強制繳存部分工資,同時單位也會承擔不同比例繳費用,將二者長期儲蓄起來,用于住房的相關消費。有了這個制度之后,百姓的購買能力大大提升,同時其購買意愿也隨之提高,這是一個國家、集體、個人三位一體的集資結構,很大程度上促進了房地產業的發展。住房公積金制度距今已有30年的歷史,長時間以來一直是促進房地產發展的風帆,該制度也成為了房地產業復蘇的重要助力之一,從此房地產開始進入平穩發展時期。

      ?。ㄈ┱{控反復的房地產政策階段(2003年至2011年)

      經過上一次大范圍的降溫調控之后,人民隨著收入水平的提高,房價也開始回溫,2003年的增長尤為迅速,如下圖

      ca6317b0d9f0ba3c6a75e143be79de59  圖3.1 中國房地產景氣指數趨勢圖

      根據圖中信息所知,這兩年的指數都在100以上,這說明房價每年都處于上漲的趨勢,2003年的景氣指數總體都是高于2002年的,可以看出2002年11月與2003年1月之間的漲幅是非常大的,其投資規模已經超過萬億,再次出現了房地產經濟過熱的現象,如不避免這種情況,在將來會帶來巨大的威脅,國家為了應對這第二次房地產過熱,出臺了相關抑制措施,中國人民銀行下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》文件,其核心在于通過限制大戶型、大面積的高檔商品房以及別墅這類價格高昂的房產項目的貸款,反過來支持中低收入的老百姓有能力購買的住房項目,同時提高購買非首套住房的首付比例,限制個人的購買力以此來抑制炒房的現象。同年8月,因房地產業的發展能帶動多種多類行業的發展,其在整個中國的經濟地位再次提高,在《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中寫道“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業”,國家就此對符合條件的房地產項目提供幫助,在抑制經濟過熱的政策后,提出的健康發展的新政策,看似意見相反的文件實則是政府望房地產可以止住增長過快的勢頭的同時也要令其成為中國經濟穩步發展的東風。再之后則是反復的調控方案,05年的國八條和新國八條、06年的國六條和“限價房”、08年金融危機下的來回調控以及10年的“最嚴厲的調控政策”國十條。雖然國家常年在利用宏觀調控試圖穩定房價。反復性的調控是這一階段的主題,為的就是保證房價的穩定增長,而非爆炸式增長。

      ?。ㄋ模XX的房地產行業發展階段(2012年至今)

      國家經過多年的發展,在國際上的地位也逐漸升高,為了創造XXX房地產行業,國家在2013年發布了新國五條的內容,重點提到了抑制房地產的過熱是重要任務,要堅持這個原則不放松,明確提出要嚴厲打擊投機性房地產投資,避免炒房效用等??梢钥闯?,國家在這個問題上的堅決態度。圖3.2是北京市近年來的房價變化圖:

      c98df8a30aa5cc9d213aaa9441a3d221  圖3.2北京市房價變化圖(元)

      這條曲線可以明顯看出房價的變得趨勢依舊是上漲,但雖然房價依舊在上漲,但國家及各地政府的宏觀調控從未停下過,并且為了全面實現小康社會,住房問題也是國家待解決的一個重要問題,近年來都在對無房家庭進行政策幫助。因為每年各城市的宏觀調控繁多而復雜,本文就舉一個例子,在杭州,2020年7月和9月的對房地產政策中都提出要對無房家庭進行關照,兩次調控從要求每平方米單價在三萬五以下的新住房要對無房家庭傾斜50%提高到了80%,但不允許其在5年內進行二手交易,一定程度上避免了投資者渾水摸魚的情況。

      回望房地產發展的幾十年,政府一直在利用宏觀調控促進或抑制著房價的變動,進而影響老百姓購買行為的變化,研究其政策的發揮作用的方式,找出其中變化規律便是本文的研究目的。

      三、宏觀調控與房價波動及買房行為關系

      ?。ㄒ唬┖暧^調控下的房價波動

      歷史上,房地產的宏觀調控次數非常多,所以應該先進行分類概括,本文以調控手段進行分類,利用各階段不同的歷史材料進行分析。調控手段主要有經濟調控手段、法律調控手段以及行政調控手段,經濟調控手段下也細分了貨幣政策與財政政策,不同的政策下,也有著不同的效果。要對該問題進行分析,則首先要明確幾個基本點:首先,房價的波動并非全由國家的宏觀調控所影響,因其影響因素眾多而繁雜,其次歷史上對其進行的宏觀調控的效果不高,甚至有時還起到了相反的作用,說明宏觀調控與房價的波動并非簡單地正反比關系,宏觀調控帶來的房價波動是不確定的,但進行調控勢必會對房價產生影響;再者,不同的調控手段及方式,得到的結果和成效也不盡相同,說明不同的調控方法有其不同的作用,本章通過實例分析,對其中規律進行總結。

       1.貨幣政策下的房價波動

      1982年計劃生育政策正式生效,其產出背景是70、80年代,也說明那時候的人口增長率一直處于急速上升階段,爆發式的人口意味著之后的住房也是大問題。1993年,70后已經長大成人,過快的人口壓力也意味著工作的競爭壓力,面對工作薪資更高發展更好的城市,肯定是一股腦的要“闖”進大城市,城鎮人口直線上升,如廣西北海這座城市,本來20萬的人口在經歷了市場經濟的發展熱潮后,其人口到了近百萬,人口多意味著房地產行業有更多的客戶和商機,當地的房地產公司的數量一下就漲了近200倍,但是市場依舊沒有飽和,高出天價的別墅甚至還在被瘋搶,房地產行業正處于經濟泡沫階段。為了避免經濟泡沫破裂,國家針對市場經濟使用了宏觀調控的經濟調控手段,利用貨幣政策,調節銀行的雙率(存貸款利率)吸引人民儲蓄,讓資金回流,同時也調整企業所得的貸款額度,企業得不到足夠的資金,房地產項目就無法按時完工,甚至停工,這種情況將導致待售房數量減少,供不應求,短時間內將導致房價繼續提高,然后又因為人民的儲蓄意愿提高、過高的房價、企業投資風險大等抑制著人民的購買意愿的因素,在市場的調節下,房地產開始降溫,開始趨于穩定。通貨膨脹率的增長也隨之緩解,雖然經濟由熱轉冷,但在各類措施同步進行和全國人民的共同努力下,房地產于1996年實現了“軟著陸”,消除了經濟隱患。

      反之,中央銀行在2002年對存款利率進行了降低,1年定期存款利率降低到了1.98%,以期刺激公民投資和消費,目的是提高需求,刺激經濟的增長,喚醒房地產的發展,本文以海南省的房價波動來舉例說明,如圖:

      6882d0413dfed5e477cde7772071a7cd  圖4.1房地產開發投資額(億元)

      上圖是海南省房地產開發投資額的折線圖,可以很明顯的看出2001-2002年的線段斜率是低于次年的,這說明了2002-2003年的投資增長率變得更快了,人民變得更愿意投資,則房價也會隨之變動,來看看當地這幾年的房價變化:

      fe5b5bca673b6db1af753ab82b1af091  圖4.2海南省平均房價(元)

      可以明顯看出,在海南省,02年前房價都是持續走低的,在利率變化后, 2003年的房價有了很大的提升,正好達成調控的目的。但由于沒有每月數據,沒有證據支撐,并不能由此說明貨幣政策后,房價會在短時間內上漲。貨幣政策利用調控雙率的方式,不強制改變人民的行為,而是通過市場的手,讓開發商、投資者等人群自主決定是否投資,政府只扮演一個引導市場走向的角色,優點在于該政策利用了市場經濟,市場規律,政府不需要付出過多的資金或人力支持就能達到調控的效果,但缺點是只依靠市場的自我調節,時間較長,短時間內甚至可能出現一次反撲。

      貨幣政策的調控效果顯著,但是在實際中,其缺點也更為明顯,在1993年的調控后,某些地區如海南省的房地產泡沫受貨幣政策的刺激直接破裂了,大量開發商跑路,土地全被閑置了下來,積壓了巨額資金沒法收回,海南省的發展勢頭就此打掉,進入了長年的低谷期。綜上所訴,進行貨幣政策的經濟調控手段時,會隨著貸款額度的提高和降低促使供應量增大和減少,二者為正比的關系,房價先是會在短時間內降低和增大,再在改變銀行存貸款利率以刺激儲蓄或消費的情況下,調控的目的才會達成,房價才會開始迅速上升或是回落。

       2.財政政策下的房價波動

      1998年,房地產市場隨著亞洲金融危機的爆發,房地產市場也受影響進入低迷狀態,政府就經濟問題上頒布23號文件(《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》),要促進房地產業的發展,通過它多元化的影響效應帶動多個經濟點進行增長,以促進整個經濟的回暖。取消了住房實物分配制度,推行住房分配貨幣化制度,通過住房公積金制度等讓更多的人更多不同收入層面的人群有能力從市場中購買房屋,進一步提升住宅的商品屬性,這將導致購房者的數量增加且他們的購房意愿也提升了,房價也隨之上漲,房地產行業也走出了低谷,開啟了新一輪的上升,房市的激活也帶動了其他相關產業,帶動了整個經濟。像這類政府通過轉移支付的方式,為人民提供購房補貼等的財政政策,會刺激了人民的購房消費的調控政策,會促進房地產市場發展,普通型住宅的價格也會攀升,與房價的漲跌是正比的關系,并且提高轉移支付的補貼額度還會刺激更多的購房消費,使房價進一步攀升,反之取消或降低財政相關的支出則會影響房價,使之降低。財政政策的優點在于可為沒住房的人民提供購房補貼,有助于他們購買住宅,民生問題會得到改善;缺點在于過高的補貼會使促使房價增長,與調控目的沖突,政府需要付出的成本也高,相反,過低的補貼雖然會使房價下調,但由于住宅的投資屬性,下調的比例也會比較小,導致無房人群購房所付出的實際金額比下調前還多,會引起這部分人群的不滿。所以,對財政政策的使用需要把控在一個度里,不能過高或者是過低。在實際實施中,出現了部分人群利用這個補貼進行投資,出現了局部投資過熱的情況。

       3.行政手段調控下的房價波動

      行政手段進行的調控,大多是直接針對問題提出的規范和制度,行政手段具有靈活性,針對同一問題,從不同角度都會有不同的政策措施,就比如:2003年的調控,那年局部的房地產行業又出現了經濟過熱的現象,這一次的對策是通過中國人民銀行頒布的121號文件,從限制或促進不同類型消費者的消費層面來抑制房地產過熱情況,具體是指提高購買第二套及以上的大面積高質量的高檔商品房、別墅的首付款比例,使其購房時需付的現金成本更高,降低其購房的投資屬性,同時減輕個人住房貸款中不必要的利息負擔,適當增加第二套住房的首付比例,從抑制住房的投資屬性方面抑制房地產過熱;銀行也開始重點支持信用等級高無不良拖欠款的開發商以及符合中低收入家庭購買能力的房地產項目;規定建筑施工企業所獲貸款僅能用在購買施工器材上,若用于其他用途將會追回資金,防止其用于墊資房地產開發項目,限制房地產的投資;在商業用房方面,必須將商鋪建好后才可開賣,一定程度上降低了投資風險;在調控之后,國家極大的削弱了房地產的投資屬性,許多做了高檔房的中小型開發商將會受到巨大的打擊,不能及時拿到貸款的開發商可能就此破產,面對這種威脅,也許會拿著期房進行價格戰,抓緊賣出去回收資金,再用這些資金將項目完成,才能避免爛尾的出現。同時期房就是現房的補充,一定程度上也算投資風險過大的現房,所以期房的價格會下降同時有可能影響到現房,于是房價能夠快速降溫,回歸相對正常的市場價格,但也因為投資風險大,中小型企業做房地產的風險成本變高,投資也減少了,現房的補充量少了,供應量減少了,最終房價也會隨著時間上漲,不過勢頭不會相較于之前那樣過猛。由于沒有相關數據,本文以2010年“國十條”的政策調控下北京市房價波動作為例子分析。如圖:

      baa843976a580a6e8fa3f1bda29d457f  圖4.3北京市住宅房平均交易價格(元)

      2010年的“國十條”的調控內容與2003年內容不一樣,但都屬于利用緊縮性行政手段對房價的調控,都是針對過熱的房地產行業所進行的,可以很明顯的看出,2011年的平均房價直接降低了許多,這說明這項調控措施在幾年內還是具有較大的影響力的,但第三年房價還是回到了之前的高度,這樣的調控方式在近期有作用,但是持續時間不算很長,算是在兩年內降低了房價上漲的熱度。行政手段的效果明顯并且迅速,可選擇調控的方案也有很多,既靈活又有效,但缺點是行政手段是需要政府人員執行的,是需要工作人員進行落實的,落實程度的高低決定了措施的實際效率,該手段對管理監督的依賴性很大。

      (二)房價波動對買房行為的影響

      購房者的購房行為是一個主觀性的行為,影響其購房意愿高低的因素有許多,包括住房地段、相關設施的完備情況或者是媒體情緒等都會影響到購房者的購房意愿,其中房價波動因素是其中重要的影響因素之一,研究其規律將有助于政府了解購房人群的需求。

      購房者會因住房的需要而進行買房,將這一群體稱為住房需求人群,因其良好的投資屬性而行買房投資,把這部分人群稱為投資需求人群,也可稱為投資者,在一般的情況下,這兩種人群是同時存在的,且住房需求人群是有可能轉變為投資需求人群的,要總結出相關規律,則需要對不同人群分開研究。住宅因其住房屬性可替代的商品只有租房服務,但又因其較高的投資屬性是租房所不能比擬的,所以綜合考慮下,住宅在市場中是不可替代的,因其特性,對購房者買房行為也將產生不同于普通商品一般的供需關系。

      隨著房地產的發展,其價格也一直在攀升,雖然國家最近也一直在用各種手段限制投資,但其依然有著良好的投資屬性,在各種宏觀政策的調控下,房價的漲跌趨勢也會隨之變化,而投資者看中的便是發展趨勢。本文將房價的趨勢變化簡單比喻成速度關系,在一個固定周期下的兩端時間點的房價之間的數值變化比作房價變化速度,那每次房價數值變化之間的凈值就比作房價變化加速度。

       1.投資需求人群在房價波動下的購房行為研究

      投資需求人群簡稱為投資者,該人群真正看重的是房價變化的加速度,在房價上升時,本文把此時的加速度稱為漲加速度,當漲加速度處于正值,正說明房價漲幅正逐年提高,投資房地產的可能收益也會提高,投資者的投資意愿也會增大,購房意愿強烈;當漲加速度正處于零值時,說明房價在此刻每次漲幅的數值都一樣,投資回報率也相同,投資者會根據投資回報率的高低來決定是否購房,其購房意愿受投資回報多少影響,在實際中,這是比較特殊的情況,一般很少出現;當漲加速度處于負值時,對房地產的投資回報率會降低,投資者在這種情況下幾乎不會選擇購房,購房意愿跌落,轉而會將資金用于其他項目投資,甚至可能會選擇出售已有房屋。相反,在房價下降時,本文將此時的加速度稱為跌加速度,其正方向表示的是房價每次下降的數值越來越大,所以此時跌加速度為正或零時,投資者不愿意進行投資;跌加速度為負值時,可能會在某一時刻,兩個時間點的房價將會持平,跌加速度也轉變為漲加速度,所以在那一刻之前,投資者的投資意愿會隨著房價持平那一個點的接近程度而改變,在之后則問題轉變為漲價速度的分析階段。

       2.住房需求人群在房價波動下的購房行為研究

      住房需求人群最大的需求是住房的住宅屬性,投資屬性并非首要考慮的,會更加看重房價波動的速度。所以當房價上漲時,無論漲加速度處于任何一個值,對于他們來說依舊會第一時間進行購房,避免付出更多成本,購房意愿強烈且變動幾率不大,但如果漲加速度足夠高,住房需求人群可能會發生轉變,變為投資需求人群,投資需求人群的購房意愿分析如上文所訴;當房價下降時,住房需求人群必定會選最低價格時入手,此時購房意愿不強,但如果房價下降的時間過長,住房需求人群等待時間不會過長,其購房意愿會受其內心需求的影響,需求大則意愿大。

      實際上,房價的波動是非常復雜甚至是目前不可預知的,并且一般的變動周期短,且從長遠來看,房價是處于必然的上漲趨勢,他們的意愿會隨之加大。不過在購房人也會因為種種因素改變自己的購房策略

      四、相關對策及建議

      各級政府應根據實際情況制定調控方案國家在改變銀行的存貸款利率和貸款數額時,住房的供應量會隨著貸款數額的提高和降低而增大和減小,房價則會先是在短時間內降低或上漲,這時與貸款數額的提高減低為反比的關系,同時再改變存貸款利率來刺激儲蓄(用于降低房價)或消費(用于抬高房價)的方式,使房價降低或提升,調控的目的才會達成。使用該政策時,要注意一些已經出現明顯泡沫經濟的地區,而在一些已經出現房地產泡沫且尚還在投資開發初期的地區,實行該調控措施很可能會直接引爆泡沫,造成不可逆的后果,不利于當地的發展,應該實行按地區執行制度,放緩一些地區的實施時間;同時加強相關管理監督工作,避免地方政府為了發展故意拖延實施時間。

      (二)盡快解決中低收入的無房家庭問題

      國家利用轉移支付的手段為中低收入的群體提供住房津貼、購房補貼、公積金制度等,它的實行會刺激了人民的購房消費,提高相關購房福利,可以讓更多無房家庭能買的上房,住的上房,相關問題也會隨之解決。提高購房福利是我國近年來一直在做的事,但是如果將過高的購房福利給予很多人,房價必然會因市場的關系而上漲;并且,過高的購房福利使得部分人群轉空子進行投資的行為,首先就是要針對中低收入無房家庭進行關照,同時要需要守住無房家庭認證這一關口,防止投資者混入其中,降低不必要的財政負擔,不僅花費了政府的資金,同時炒房行為也會大漲,房價上漲,無房家庭買房問題會更嚴峻。同時,要守住普通的住房補貼等項目,如若降低相關補貼甚至廢除這些政策雖然會使促使房價降低,但會引發相關受益人群的不滿,降低他們對政府的信賴程度。

      (三)應將各調控手法復合使用

      進行行政手段的調控,都是具有時效性的方法,在見效快的同時,所受的反彈也會更大,近一兩年時間會達成調控目的,但是單一的行政手段也是不夠的,政府應該更有活力的同時利用更多方法進行對房價的調控,比如在限制投資者購買多套房時首付比例的同時,用貨幣政策,調高存貸款利率等方法,降低其投資的欲望,從而影響房地產交易量,以此可獲得高效率的抑制房價的增長速率。

      (四)購房計劃的建議

      近年來,我國正面臨著即將步入老齡化社會和低人口增長率的危機,陸續開放的二胎三胎政策,說明國家正想方設法地讓人民生兒育女,而“耽誤”國民生兒育女進度的其中一個重要原因便是昂貴的房價,但降低房價會影響到整個國民經濟,這與我國的經濟格局不相符,所以國家很可能不會輕易地變更政策目標,房價在未來或許仍將處于上升趨勢,買房對于中低收入家庭來說依然是長期存在的問題。本人的建議是最好放棄傳統觀念,將買房徹底轉變為租房,短期租房后買房的選擇轉變為終生租房,現目前租金房價比非常高,普遍為400-500倍,高的甚至達到900倍,這意味著在不計貸款利息和房租變動的情況下,購房的資金可供租房33-41年。優點是:首先,租房也可以滿足住戶的住房需求;其次,每年會存下更多資金可用于投資,培養下一代或投資自己也算投資項目;對于突發狀況如失業、意外、家庭成員的增多等有更大的變動空間。缺點是:租房的資金與購買住房不同,其資金一去不反,而購買房屋后,可將房屋二次銷售或出租。該建議為個人愚見,僅供參考。

      結論

      房地產行業是國民經濟的主要產業之一,其房價波動會影響到是整個國民市場經濟,政府維持房價穩定有利于引導房地產健康發展,為國民經濟做貢獻。本文從宏觀調控的基本手段:貨幣政策、財政政策以及行政手段對房價的波動影響研究,得出對房地產調控各個政策的優缺點,以及對房價的不同影響程度,并針對已出現的幾大問題提出相關建議,助力政府制定更好的調控措施,為穩定房價的健康增長做出一份貢獻。

      買房行為受多個因素的影響,不同的人群的購房行為也會不同,本文將購房人群通過需求不同的層面將購房者分為住房需求人群以及投資需求人群,分別分析他們對房價波動看重的區別,并分析在不同的房價波動下的不同買房行為,有助于政府通過房價的波動變化預測個人群的可能的購房數量。在文章的最后提出不買房,多投資的建議。

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      致 謝

      武漢科技大學這一站快要走過了,看著校園的花花草草、匆匆行人,似乎自己只是剛到這個地方一樣,依稀記得自己曾說過的話,做過的事,但此刻也應該畫上句號了。謹以此機會,向所有幫助過我的老師、同學、朋友以及家人們表示最真摯的感謝。

      首先感謝教導我的老師的諄諄教導,從開題到寫作的過程中,我屢屢犯錯,感謝他從沒放棄過我,依舊努力地幫助我完成了這篇文章。再感謝輔導員郭海沙老師,在人生迷茫中不斷地激勵著我。再感謝幫助我的同學們,沒有你們的幫助,整個過程也將變得無比艱難。最后感謝學校以及每一位老師,武科大因有你們會變得更好,感謝所以人對我的幫助與栽培。

      四年的時光快要過去了,感謝陪伴了我四年住宿時光的室友,每次缺東西都是你們幫助了我,快樂的時光也是有你們在;感謝文法青隊每個小伙伴的陪伴,讓我學會了許多技能,同時也磨練了我的志愿之心,今后也將帶著這份心踏入社會;感謝陪我的兩個好朋友;最后感謝陪伴我的家人以及女朋友,是你們給了我生活上的幫助,心理上的安慰,精神上的支持,未來會帶著你們的祝愿,堅定走下去的。

      光陰似箭,日月如梭,這句話說的實在是對,晃眼間似乎又回到了那個夏天,回到了曾經的城市,還沒有上大學,沒有如今的煩惱,人總是要成長的,這一過程中既有被迫的也有主動的,這整個四年中,這樣的過程不斷在發生,第一次售賣東西,第一次演講再到第一次當上模特走上舞臺等等,我為之奮斗的時光,都給我留下了美好的青春回憶,是我人生中不可多得的財富,這些都是我的大學生活的印記。無論從學習上還是在工作中我始終記得謙虛慎行,腳踏實地,任何結果都是自己努力賺取出來的,無論是好是壞,我都會虛心接受,這是我人生的原則,也是武科大教給我的品性,我會帶著這份心,去迎接接下來的困難,為了自己的人生出彩而努力,實現自己的夢想,成就自己的人生。

      宏觀調控對房價波動及買房行為影響

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